Společenství vlastníků domu Dejvice 1717

• PLÁN KONTROLNÍCH PROHLÍDEK – stavba zahájena 01/2020
• prohlídka – dokončení hrubé stavby vestavby včetně oken a střešní krytiny = březen 2021
• prohlídka – dokončovací práce půdní vestavby = srpen 2021
• prohlídka – kolaudace stavby před zahájením užívání stavby = prosinec 2021

ZÁPIS Z JEDNÁNÍ S DIONÝSKA, s. r.o. a SVD
konaného dne 28. 5. 2020 ve 14 hodin (kancelář Společenství)

Přítomni:
za Dionýska, s. r. o: JUDr. Slanec, Ing. Rohrbacher Jan, Ing. arch. Pánek (projektant)
za Společenství: předsedkyně výboru SVD, předsedkyně RK SVD

• Jednání zahájila předsedkyně výboru dotazem na zástupce Dionýsky s.r.o., zda vůbec chtějí realizovat půdní výstavbu. Ing. Rohrbacher sdělil, že ANO.

• Následně se předsedkyně výboru věnovala nesouladu předložené projektové dokumentace (dále pouze PD) se skutečným stavem a se stavem požadovaným. Ing. Pánkovi vytkla, že v PD uvádí, že bytový dům má staré rozvody, zatímco v roce 1993-94 byly nahrazeny původní stoupačky pro SV a TV plastovými a v roce 2010 byly realizovány nové ležaté plastové rozvody pro SV a TV.

• Dále uvedla, že se Ing. Pánek nikdy nezajímal o zjištění skutečné revitalizace společných částí bytového domu. A v technické dokumentaci PD uvádí informace, které nejsou v souladu se skutečným stavem společných částí domu.

• Pokud předsedkyně výboru a výbor se chtěli seznámit s aktuální PD, tak Ing. Pánek ji odmítal zpřístupnit a zdůvodňoval to tím, že on má smluvní vztah s firmou Dionýska s.r.o. Společenství je ale ze zákona účastníkem stavebního řízení.

• Dále položila otázku, zda stačí psát název projektová dokumentace „Bytový dům Zelená 36/1717“ a zda by nebylo lepší konkretizovat bytový dům s adresou podle právnického subjektu a dle k.ú. na: Na Dionysce 1717/2. Upřesnila, že je rovněž chyba v PD, současný počet BJ je 48, nikoli 49, jak uvádí projektant.

• Ing. Pánek poznamenal, že má smluvní vztah s investorem a nikoli se Společenstvím a postupuje tedy podle pokynů investora a stavebního odboru.

• Předsedkyně výboru dále uvedla, že dům má energetický audit. V roce 2012 byl dům kompletně zateplen, včetně fasádních výplní a vchodových dveří, Společenství čerpalo na kompletní zateplení dotaci „Zelená úsporám“ a bez energetického auditu by to ani nebylo možné. Přesto v PD uvádí, že energetický audit Společenství nemá.

• Dále se předsedkyně výboru pozastavila nad definicí „úložný prostor“, který je uváděn u nově navržených mezonetech půdních jednotek. Tento prostor v projektovaných jednotkách je však vytápěn, zatímco klasické úložné prostory nikoli. Vyhláška 237/2014 Sb., v příloze č. 1 výpočtové vnitřní teploty ve vytápěných místnostech definici úložného prostoru jako druh místnosti nevymezuje. Je tedy zcela oprávněné název „úložný prostor“ pojmenovat jiným způsobem, v souladu s Přílohou č. 1. Dle Ing. Pánka nelze úložný prostor nazvat obytným prostorem, neboť nesplňují dané parametry. Dle něho plocha mezonetu musí být 50 % plochy s plnou výškou. Předsedkyně výboru tedy vznesla námitku, že pokud „úložný prostor“ nesplňuje podmínky obytného prostoru, proč je tedy vytápěn jako obytný prostor a zároveň musí splňovat určitou plnou výšku.

• Zásadním otázkou v PD jsou však značné diference v uváděných celkových plochách nově navrhovaných jednotek, v legendách půdorysů, kdy PD uvádí pouze plochy jednotlivých místností do výšky 1,2 m. Společenství má Znalecký posudek, kdy celkové podlažní plochy vycházely z plochy do v. 0,7 m u původní projektové dokumentace firmy Bomart, na které je platné stavební povolení a plochy výměr těchto jednotek jsou rovněž v Prohlášení vlastníka z r. 2006 a taktéž uváděny na k.ú. A předsedkyně výboru připomněla, že prodej půdních jednotek (kupní smlouvy) byly zcela jistě v souladu s Prohlášením vlastníka a s k.ú.

• Předsedkyně výboru sdělila, že podle Výkladového stanoviska legislativní rady vlády musí Společenství vzniklé před nabytím účinnosti Nového občanského zákoníku postupovat podle ZOVB . Dále uvedla, že stávající jednotky i rozestavěné půdní jednotky mají v Prohlášení vlastníka výměry celkových ploch dle ZOVB a je třeba toto uvést do souladu i v PD. Podle Prohlášení vlastníka se podle celkových ploch počítají náklady na tepelnou energii, náklady na SV a TUV a výše dlouhodobých záloh (fond oprav), případně úvěry. Nemůže tedy existovat rozpor mezi velikostí celkových podlahových ploch jednotek ve stavebním povolení a zápisem v katastru nemovitostí. Nadto projektová dokumentace je platnou přílohou Smlouvy o výstavbě.

• Ing. Pánek setrvává na plochách místností do výšky 1,2 m, rozdíly zvláště v 6. podlaží (mezonety) jsou výrazné. Odmítá pozměňovat již vypracovanou PD, nevidí důvod, proč by měl přepracovávat výměry ploch jednotek v PD. Dle jeho vyjádření měli majitelé půdních jednotek včas znát podmínky vycházející ze znaleckého posudku, který si Společenství nechalo v této věci zpracovat.

• JUDr. Slanec poznamenal, zda by bylo možné vzít na posouzení problému výšek (0,7 m nebo 1,2 m) ještě dalšího znalce. Předsedkyně výboru oponovala, že sporovat znalecký posudek neřeší tento problém, navíc soudní znalec byl doporučen MČ P6 a dle jejího názoru je zcela nezávislým znalcem.

• Předsedkyně výboru se dále upozornila nad nárůstem plochy jednotek nově navrhovaných BJ a nad zatížením, které z toho vyplývá v uváděné PD. Dle jejího názoru bude třeba aktuální posouzení statikem, nestačí se v PD odvolávat na statický posudek z PD Bomart (2006).

• Ing. Pánek poukázal na problém s parkovacími místy. V roce 2006, dle původní PD Bomart, byla pro povinnost vytvoření nových parkovacích míst udělena výjimka. A nelze danou výjimku nyní pozměňovat.

• Dále Ing. Pánek uvedl, že v PD změnili vytápění nových BJ, tak že budou nově připojené jednotky na společnou kotelnu (místo původního lokálního vytápění každé jednotky) a napojení na stávající stoupačky. Stále však Ing. Pánek nesouhlasí s názorem předsedkyně výboru, že musí být výměry místností a součet jednotek v souladu s Prohlášením vlastníka.

• Dále mezi Ing. Pánkem a předsedkyní výboru proběhla diskuze o výpočtech nákladů tepelné energie. Předsedkyně výboru uvedla, že Společenství při výstavbě nové plynové kotelny provedlo změnu stavby před dokončením, plynové kotle s vyšším výkonem 2 x 199 kWh, aby byla kapacita dostatečná i pro nové půdní jednotky. Tato výkonnost plynových kotlů byla počítána i pro navýšení celkové podlahové plochy nových půdních jednotek dle Znaleckého posudku. V projektovaných místnostech se musí znát tepelné výkony jednotlivých otopných těles, aby se dle vyhlášky počítaly náklady na tepelnou energii. Jedná se o společnou otopnou soustavu domu a je třeba tedy dodržet legislativu tak, jako u všech dalších nákladů společných částí domu. Ing. Pánek vyslovil názor, že náklady na tepelnou energii se dají vypočítat jiným způsobem a že v PD nebude nic pozměňovat.

• Předsedkyně výboru se dále informovala na situaci s výtahem. Zástupce Dionýsky, s. r. o reagoval, že v současné době není součástí projektu.

• Předsedkyně výboru uvedla, že Společenství splnilo veškeré povinnosti vůči firmě Dionýska s.r.o. ve věci Smlouvy o výstavbě. Byla verifikována všemi členy Společenství včas (vyjma MČ P6), ale Ing. Rohrbacher st. nedodal PD výboru, která byla přílohou dané Smlouvy. V prosinci 2018 byla u jedné jednotky změna vlastníka, tím se Smlouva stala neplatná.

• JUDr. Slanec uvedl, že se mu situace s různými výměrami místností v půdních jednotkách zdá těžko řešitelná až patová. Katastrální úřad velmi striktně uvádí výměry jednotek dle Prohlášení vlastníka, nižší výměry jednotek nelze, vyšší výměry jednotek ale naráží na složitou problematiku zřízení parkovacích míst.

• Předsedkyně výboru uvedla, že Dionyska, s.r.o koupila bytové jednotky v souladu s Prohlášením vlastníka, následně požádala Společenství o změnu stavby před dokončením se záměrem odkoupení zbývající půdních ploch a vzniku mezonetů. To vše ale musí být v souladu s ZOVB a Znaleckým posudkem.

• Ing. Pánek uvedl, že od investora (firmy Dionýska s.r.o.) by chtěl informaci, do jakých výměr ploch se má v PD dostat. Problémem ale zůstává počet parkovacích míst dle přílohy k Nařízení o parkování.

• Předsedkyně výboru informovala, že dle přílohy č. 2 nařízení č. 10/2016 Sb. HMP hrubá podlažní plocha pro výpočet dopravy v klidu vychází z hrubé podlažní plochy účelu užívání celého záměru, nikoliv pouze z hrubé podlažní plochy bytů. Do hrubé podlažní plochy účelu užívání je však nutné započítat schodiště a chodby. Ing. Pánek sdělil, že si není jistý.

• Dále Ing. Pánek vyslovil názor, že je možné se vrátit k původnímu stavu 4 BJ bez mezonetů, ale trvalo by to další 2-3 roky.

• Poté se Ing. Pánek (15:50) z dalšího jednání omluvil.

• Předsedkyně výboru ještě zúčastněné informovala, že v PD je napsáno, že stavební výtah bude umístěn ve dvoraně bytového domu. Plocha dvorany však nelze využívat pro umístění výtahu, stejně tak jako kontejnery na suť a materiál (dle PD 270 tun, tj. 90 středních kontejnerů á 3 t). Průjezdy do dvorany musí být přístupné pro IZS, požárníky a případné havárie společných částí bytového domu. Staveniště lze umístit do podchodu v ulice na Dionysce a předzahrádku (pro výtah a shoz suti tubusem).

• Předsedkyně výboru dále zúčastněné upozorňovala, že situace se stávající střechou, zejména se stavem střešní krytiny je neúnosná, je původní z r. 1956. Při změně klimatických podmínek (přívalové deště, vichr) dochází k uvolňování střešní krytiny, zejména hřebenáčů a ty dopadají na chodník před zastávkou autobusu a na chodník na náměstí na Santince a ohrožují bezpečnost a zdraví osob. V minulosti byly i promáčené některé byty v posledním patře. Policie osobně (podzim 2019) projednávala s předsedkyní a místopředsedkyní výboru zábor v rozsahu spadlé střešní krytiny a Policie rovněž upozornila, že Společenství je nutné provést nápravu, aby zajistilo bezpečnost osob.

• JUDr. Slanec doporučil, zda zvážit k řešení patové situace výměr nových půdních jednotek a to konzultačním posudkem soudního znalce. Předsedkyně výboru nabídla, že Ing. M. Popenková pracuje na ČVUT a je soudním znalcem, lze se jí dotázat, zda by tuto patovou situaci řešila posudkem. Náklady spojené s posudkem by hradila firma Dionýska s.r.o.

Ukončení jednání cca v 16:30.